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Immobili: mancata costruzione e consegna

La mancata costruzione e consegna

Nelle vendite di immobili in costruzione o su carta, cosa accade se la società costruttrice non adempie all’obbligo di consegna nel termine pattuito? Cosa accade in caso di mancata costruzione e consegna?
Spesso l’acquirente è costretto a recedere dal contratto e a richiedere il versamento del doppio della caparra.
Nel panorama giurisprudenziale tali fattispecie costituiscono, sempre più spesso, oggetto di giudizio a cognizione sommaria ex art. 702 c.p.c., proprio per la palese inadempienza delle società costruttrici e la natura sostanzialmente documentale della causa.

Mancata consegna dell’immobile in costruzione

La mancata consegna dell’immobile nel termine indicato nel preliminare di vendita di immobili da costruire non è di scarsa importanza avuto riguardo quello che è l’interesse del promittente acquirente che, nei casi analizzati, chiede la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra (Cass. Civ. n. 21838/2010; Cass. Civ. n. 23315/2007).
Nell’ambito delle vendite di immobili in costruzione o su carta è possibile un ritardo nella consegna. Conseguentemente, è richiesta una certa tolleranza da parte del promissario acquirente. Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito come tale ritardo “non può comportare l’accettazione ad un adempimento “sine die”, in considerazione della natura dell’oggetto del contratto – acquisto di un immobile destinato a durare nel tempo- e delle risorse che nell’affare sono già state impiegate (versamento, in misura rilevante, della caparra)” (cfr. Tribunale di Roma, ordinanza procedimento NRG 38001/2017, pronunziata dal Tribunale di Roma – X Sez. Civile – in data 21 Maggio 2018, pubblicata il 22 Maggio 2018).

Diritto di recesso e caparra confirmatoria

La natura della caparra confirmatoria è composita e la sua funzione è eclettica (Cass. Civ. n. 6463/2008).

La caparra confirmatoria:

  • vale come garanzia dell’esecuzione del contratto: poiché destinata ad essere incamerata in caso di inadempimento della controparte;
  • consente in via di “autotutela”, di recedere dal contratto senza la necessità di rivolgersi al giudice;
  • ha una funzione di preventiva e forfettaria liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta per via dell’inadempimento dell’altro contraente (Cass. Civ. n. 11356/2006; Cass. Civ. n. 4411/2004).

In merito a tale ultima funzione, la giurisprudenza prevalente afferma quanto segue. “Il diritto di recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta (ovvero di pretendere il doppio della caparra versata) in caso di inadempimento della controparte costituisce l’effetto proprio della clausola con cui le parti hanno convenuto, nel concludere il contratto, la dazione di una somma di denaro quale caparra confirmatoria, esprimendo per tale via la loro volontà di applicare al negozio la disciplina propria di tale istituto, cui va riconosciuta la funzione di una preventiva e convenzionale liquidazione del danno per inadempimento, e di derogare, nel contempo, sia pure in forma non definitiva, essendo sempre salva la facoltà per la parte non inadempiente di avvalersi del diverso rimedio della risoluzione, la disciplina generale in materia di inadempimento contrattuale” (Cass. Civ. n. 6463/2008).

Cosa fare se il costruttore non liquida spontaneamente il doppio della caparra versata?

Nel caso di mancata corresponsione spontanea del doppio della caparra versata dall’acquirente, è possibile esperire un giudizio di cognizione sommaria ex art. 702 bis e seg. c.p.c.

Tale procedura assicura tempi più rapidi rispetto alla procedura a cognizione piena e spese legali più contenute.

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