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Il pagamento in nero di parte del canone di locazione.

Capita sovente nella prassi dei rapporti di locazione che le parti indichino nel contratto di locazione un canone inferiore rispetto a quello effettivo, convenendo, con separata convenzione contrattuale, che altra parte del canone vengo versata “in nero” da parte del conduttore.

Si dice che è “in nero” quando il contratto non viene registrato all’Agenzia delle Entrate e non si sostiene quindi il costo della relativa imposta di registro e di bollo a cui è soggetto per legge.

Un contratto di affitto può essere stipulato totalmente in nero o solo parzialmente.

Nel primo caso le parti non registrano il contratto, che quindi per il fisco non esiste. Nel secondo invece le parti lo registrano, ma nell’accordo indica un canone di importo inferiore rispetto a quello percepito realmente.

In tali casi si pone il problema della recuperabilità del canone versato in nero da parte del conduttore alla scadenza del rapporto contrattuale, soprattutto quando i rapporti non vengano definiti in materia pacifica.

La legge e la giurisprudenza si sono pronunciate sul punto tipizzando le azioni riconosciute al conduttore e al locatore, nonchè individuando le sanzioni cui è soggetto il relativo contratto.

Termine per richiedere il canone versato in nero

La legge prevede per il conduttore un termine di 6 mesi, dalla riconsegna delle chiavi dell’appartamento, per agire contro il locatore e chiedere la restituzione della parte di tutti i canoni in nero versati dall’inizio dell’esecuzione del contrato e da questi mai dichiarati al fisco.

L’art. 79, legge n. 392 del 27.7.1978, “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” dispone infatti che il conduttore entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone concordato.

La Giurisprudenza che si è pronunciata sul punto (cfr. tra le altre Corte di Cassazione  Sezione 3, Sentenza  30 settembre 2014  n. 20554) ha stabilito che il termine semestrale di decadenza, previsto dall’art. 79, secondo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, fa sì che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione.

Tale disposizione vale sia per le locazioni abitative che per le locazioni commerciali.

Altre ipotesi di restituzione dell’affitto

La restituzione dei canoni di affitto versati in nero può inoltre essere richiesta quando il contratto non è stato registrato.

Il contratto di locazione non registrato è nullo, solo qualora sia stato il solo locatore ad imporre al locatario di non procedere alla registrazione, è viziato da nullità relativa.

Qualora la mancata registrazione sia frutto dell’accordo tra locatore e locatario, il contratto dovrà ritenersi affetto da nullità assoluta, ed il locatore potrà quindi esperire l’azione conseguente ad occupazione senza titolo.

Tali principi sono stati sanciti dalla Cassazione Civile, sezioni unite, con la sentenza del 17 settembre 2015, n. 18214 che, nello specifico, si è occupata dei canoni ex L. 431/98 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”.

Con tale sentenza la Corte di Cassazione, ha cambiato rotta rispetto al proprio pregresso orientamento.

Secondo i Giudici, dunque, il conduttore ha facoltà di sanare il contratto di fatto.

A tal fine, infatti, in deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, il giudice dovrà pertanto accertare da un lato l’esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, e, dall’altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell’art. 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata.

La nullità relativa sussiste qualora il locatore abbia posto in essere una sorta di violenza morale sul conduttore per indurlo a non registrare il contratto.

Quando invece il “nero” è frutto di un accordo proprietario-inquilino, valgono i principi generali in materia di nullità: il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la parziale restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone “concordato”: la restituzione dell’intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento dell’occupante.

 

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