Le spese comuni in condominio

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione: tale dinamica viene disciplinata dall’art. 1123 c.c. È bene ricordare come il testo dell’articolo, “di collaudata, positiva esperienza,”[1] non sia stato modificato dal legislatore con l’avvento della riforma, entrata in vigore il 18 giugno del 2013 con la legge dell’11 dicembre 2012, n.220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici.”[2] Se però si tratta di luoghi destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne e l’assemblea può deliberare al riguardo con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500 millesimi. Qualora, infine, un edificio abbia un numero maggiore di scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. È importante rilevare come il condominio non possa sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per le parti comuni, neppure modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Questa previsione normativa è stata introdotta dalla riforma nel terzo comma dell’art. 1118 c.c.[3] per essere esonerati dal concorrere alle spese condominiali è pertanto necessario il consenso di tutti gli altri condomini. Si è tenuti al pagamento anche se si lascia l’unità immobiliare disabitata: quello che rileva, infatti, è l’uso potenziale, non l’uso effettivo delle parti e dei servizi comuni.

Un altro aspetto fondamentale della riforma riguarda la formalizzazione codicistica dell’istituto del conto corrente condominiale: un aspetto notevole che fornisce una maggiore trasparenza alle finanze del condominio.[4] Con il settimo comma dell’art. 1129 c.c., il legislatore ha stabilito che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Inoltre ciascun condomino, può, attraverso lo stesso amministratore, chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Prima della riforma non era previsto quest’obbligo, anche se la giurisprudenza (Tribunale di Milano 29/9/1993) aveva considerato irregolare  il comportamento dell’amministratore che faceva affluire i versamenti dei condomini sul proprio conto corrente.[5] Il fatto che l’amministratore non apra il conto corrente è sinonimo di un’irregolarità di gestione tale da legittimare ciascun condomino a chiedere al Tribunale la revoca dell’amministratore ai sensi dell’undicesimo comma dell’art. 1129 c.c.

Un ulteriore punto di grande interesse da sviluppare, per la disciplina del bilancio, è dato dalla morosità. Come previsto dal nono comma dell’art. 1129 c.c., salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, e può chiedere al giudice, senza autorizzazione dell’assemblea, l’emanazione di un decreto ingiuntivo. Se la richiesta viene formulata sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea, il decreto è immediatamente esecutivo (Cassazione 10/04/1996, n.3296). La precedente normativa non prevedeva alcun termine entro il quale agire per il recupero coattivo del credito. Tutto dipendeva dalla diligenza dell’amministratore. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre,[6] l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separata, così come previsto dal terzo comma dell’art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile. Detto questo, è importante notare come le disposizione del codice prevedano nuovi strumenti per i creditori nei confronti dei condomini in moro con i pagamenti. Il Garante per la protezione dei dati personali, con nota del 21/07/2008, ha precisato che l’amministratore può comunicare ai creditori del condominio i nominativi dei condomini morosi, i millesimi di chi sono titolari e gli importi dovuti.[7] Il primo comma dell’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, nel testo modificato dalla riforma, ha trasformato questa facoltà in un obbligo, per cui l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi. Ad ogni modo, i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini, così come previsto dal secondo comma dello stesso articolo. In breve, tra i condomini si è venuta ad instaurare una responsabilità sussidiaria per le obbligazioni ritualmente assunte dall’amministratore per conto del condominio.[8]

Dott. Gabriele Federici

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[1] Codice del nuovo condominio dopo la riforma commentato articolo per articolo, CELT, Piacenza, 2013, pag, 134.

[2] http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2012/12/17/012G0241/sg

[3] http://www.diritto24.ilsole24ore.com/guidaAlDiritto/codici/codiceCivile/articolo/1343/art-1118-diritti-dei-partecipanti-sulle-parti-comuni.html

[4] http://www.ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com/

[5] http://www.condomini.altervista.org/ContoCorrente.htm

[6] Lo stesso termine era previsto dalla precedente normativa.

[7] http://www.garanteprivacy.it/

[8] http://www3.anacimilano.it/pdf-riforma/051.pdf