Il canone a scaletta nelle locazioni commerciali

Il canone a scaletta rappresenta una forma sempre più diffusa di determinazione del corrispettivo nei contratti di locazione commerciale, particolarmente apprezzata per la sua flessibilità e adattabilità alle esigenze economiche delle parti.

Nell’ambito degli affitti commerciali, questa modalità consente di concordare un canone locativo crescente nel tempo, rispondendo a strategie economiche e gestionali ben definite.

Il canone a scaletta, o canone differenziato per periodi successivi, è uno strumento contrattuale che prevede l’incremento progressivo del canone d’affitto durante la durata del contratto.

Questa soluzione è particolarmente vantaggiosa nelle locazioni commerciali in quanto permette al conduttore di affrontare costi iniziali più contenuti, favorendo così l’avvio e il consolidamento dell’attività commerciale e una distribuzione equilibrata dei costi lungo la durata contrattuale.

Cos’è il canone a scaletta e la sua legittimità giuridica

Il canone a scaletta è dunque una valida clausola contrattuale che prevede la determinazione del canone di locazione in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto locativo.

Come confermato dalla Cassazione con ordinanza n. 4445/2023, questa modalità di determinazione del canone è in linea di principio pienamente legittima per le locazioni commerciali.

La legittimità del canone a scaletta nelle locazioni ad uso non abitativo deve essere valutata alla luce del principio di libera determinazione convenzionale del canone. Tale principio è previsto dalla normativa vigente per gli immobili a uso diverso dall’abitativo, con riferimento agli articoli 32 e 79, comma 1, della Legge n. 392/1978 (nota come Legge sull’equo canone).

In particolare, la giurisprudenza – come confermato dalla sentenza n. 3399/2024 della Corte di Cassazione civile – ha stabilito che la pattuizione di un canone crescente a scaglioni temporali è da ritenersi legittima, anche in assenza di lavori, migliorie o investimenti sull’immobile locato.

La predetta sentenza così statuisce: “In base al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata”.

Modalità di determinazione del canone a scaletta

Secondo la recente Cassazione n. 20167/2024, il canone a scaletta può essere legittimamente pattuito attraverso tre diverse modalità:

1. Previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo;
2. Frazionamento della durata del contratto in periodi temporali più brevi con canoni progressivamente maggiorati;
3. Correlazione dell’entità del canone all’incidenza di elementi o fatti predeterminati influenti sull’equilibrio economico del contratto.

Principio di libera determinazione del canone

La Cassazione con ordinanza n. 19323/2024 ha ribadito che nelle locazioni commerciali vige il principio della libera determinazione convenzionale del canone. Non è necessario che gli aumenti siano ancorati a specifici elementi predeterminati o che sussistano particolari vantaggi per il conduttore.

Limiti e cause di nullità del canone a scaletta

Nel contesto delle locazioni commerciali, il canone a scaletta è uno strumento contrattuale utile, ma soggetto a precisi limiti giuridici. Il principale ostacolo alla sua validità è rappresentato dal divieto di elusione delle norme imperative sull’aggiornamento del canone di locazione, previsto dalla Legge n. 392/1978.

Come chiarito dalla Corte d’Appello di Messina con sentenza n. 522/2023, una clausola di canone a scaletta è da considerarsi nulla nei seguenti casi:

1. quando le parti hanno surrettiziamente cercato di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria;
2. se vengono aggirati i limiti quantitativi previsti dall’art. 32 della L. 392/1978, che consente l’aggiornamento del canone fino al 75% della variazione ISTAT;
3. quando si esclude completamente l’adeguamento per svalutazione nei primi anni del contratto di locazione.

Con l’ordinanza n. 22001/2023, la Corte di Cassazione ha precisato che spetta al conduttore che contesta la validità della clausola l’onere di dimostrare l’intento elusivo delle parti.

Tuttavia, il giudice può rilevare d’ufficio la nullità della clausola di canone a scaletta se accerta che essa persegue una finalità elusiva delle disposizioni di legge.

Le “Grandi Locazioni”: regime speciale

Per i contratti di locazione commerciale con canone annuo superiore a 250.000 euro (c.d. “grandi locazioni”), come evidenziato dalla Cassazione n. 3389/2024, le parti possono liberamente derogare alle norme imperative della L. 392/1978, incluse quelle relative all’indicizzazione e agli aumenti del canone.

Conclusioni finali e consigli

Il canone a scaletta rappresenta oggi uno strumento contrattuale efficace e flessibile nell’ambito delle locazioni commerciali, a condizione che venga adottato nel pieno rispetto della normativa vigente. La giurisprudenza consolidata ha chiarito i presupposti e i limiti entro cui tale modalità è da ritenersi legittima, fornendo un quadro normativo chiaro e affidabile per tutti gli operatori del settore immobiliare.

Per garantire la corretta applicazione del canone a scaletta e tutelare i propri interessi contrattuali, è fondamentale affidarsi a professionisti esperti in diritto immobiliare e locazioni commerciali.

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