La disciplina dei contratti di locazione transitori

Contratto di locazione transitorio 

Il nostro ordinamento riconosce la possibilità di stipulare contratti di locazione per brevi periodi, al fine di fornire una soluzione abitativa temporanea, destinata a soddisfare esigenze transitorie, che devono essere specificamente documentate. 

Requisiti per la validità del contratto transitorio 

Le principali caratteristiche di tale tipologia contrattuale, la cui disciplina si rinviene nell’art. 5 della Legge n. 431/1998, riguardano la durata (che può variare da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi), la natura temporanea dell’esigenza abitativa, e la destinazione esclusiva dell’immobile ad uso abitativo. È fondamentale che il contratto venga redatto per iscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, e che contenga alcune clausole specifiche, tra cui quelle relative alla ripartizione delle spese e al divieto di sublocazione. 

La giurisprudenza ha più volte chiarito che, in assenza dei requisiti richiesti dalla normativa, un contratto che appare transitorio ma non soddisfa le condizioni previste per tale tipologia contrattuale si considera automaticamente come un contratto di locazione ordinario (4 anni + 4 anni), con conseguenti implicazioni per il locatore e il conduttore. 

Pertanto, per evitare che un contratto di locazione venga considerato ordinario, è necessario rispettare scrupolosamente le normative previste per i contratti transitori. 

Gli Accordi Territoriali e le esigenze abitative giustificanti 

Un aspetto importante da considerare è l’Accordo territoriale, che individua le particolari fattispecie di esigenze abitative che giustificano la stipula di contratti di locazione transitori. 

Prendendo come riferimento l’Accordo per il territorio del Comune di Roma Capitale, sottoscritto in data 25 luglio 2023, vengono espressamente individuate le esigenze abitative che permettono la stipula di un contratto transitorio, tra le quali si annoverano, a titolo esemplificativo: 

• Necessita del conduttore, residente in altro Comune, di trasferirsi temporaneamente in ragione di un contratto di lavoro a tempo determinato; 

• se il conduttore è residente in altro Comune, necessità di cure o assistenza per sé o familiari; 

• acquisto già effettuato di un’abitazione, la quale si renda disponibile solo al termine del Contratto; 

• ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile l’abitazione del conduttore; 

• conduttore studente Erasmus, borsista, “visiting student” ed in genere studente che partecipa ad un progetto di scambio temporaneo. 

Certificazione della conformità del contratto 

Viene altresì previsto, ai sensi dell’art. 2, comma 8 del D.M. 16 gennaio 2017, che il contratto transitorio stipulato – qualora le parti non siano state assistite nella stipula dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie dell’Accordo territoriale – venga attestato da parte di almeno un’organizzazione firmataria, qualora quest’ultima, giusta assunzione di responsabilità che ne deriva, ritenga a proprio insindacabile giudizio che il Contratto sia rispondente nel contenuto economico ed in quello normativo rispetto all’Accordo territoriale vigente. 

Determinazione del canone di locazione  

Un aspetto di fondamentale importanza per i contratti di locazione transitori è la regolazione del canone. In particolare, nelle grandi città come Roma, nonché nei Comuni caratterizzati da elevata tensione abitativa, ossia quelli in cui si riscontra una maggiore esigenza di alloggi, la determinazione del canone di locazione nei contratti transitori è soggetta a specifici parametri stabiliti attraverso Accordi Territoriali stipulati tra le organizzazioni di categoria competenti. 

In tali contesti, il corrispettivo per la locazione deve obbligatoriamente conformarsi a detti parametri. Inoltre, è richiesto che una delle organizzazioni firmatarie degli Accordi Territoriali provveda a certificare la conformità del contratto di locazione agli stessi. 

Obbligatorietà dei modelli predisposti dal Ministero 

Inoltre, per questa tipologia contrattuale, esistono dei modelli predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (Allegato A del D.M. 16 gennaio 2017) che devono essere adottati obbligatoriamente. Questi modelli, infatti, assicurano che il contratto contenga tutti gli elementi necessari per garantire la sua validità e per facilitare la successiva registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Eventuali clausole aggiuntive, non in contrasto con la normativa vigente, possono essere inserite solo nell’apposito spazio denominato “Altre Clausole”. 

Considerazioni finali 

In sintesi, i contratti di locazione transitori rappresentano una soluzione abitativa specifica per esigenze temporanee e devono rispettare una serie di requisiti normativi e documentali per essere considerati validi. La legge, gli Accordi Territoriali e le specifiche disposizioni fiscali assumono un ruolo centrale nell’assicurare che questi contratti siano conformi alla normativa vigente. La corretta applicazione delle disposizioni relative ai contratti transitori è essenziale per evitare problematiche giuridiche future e garantire la tutela sia del locatore che del conduttore.