Regolamento di condominio

Le 5 cose da sapere sul Regolamento di Condominio.

1) Il Regolamento di Condominio è obbligatorio?

Il regolamento di condominio NON è obbligatorio nei condomini composti da meno di dieci Condomini.

L’art. 1183 c.c., 1 comma, prevede l’obbligo del regolamento di condominio negli edifici composti da un numero di condomini di almeno 11 condomini.

Nel caso in cui non vi sia un regolamento approvato, ciascun Condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

2) Cosa può prevedere?

Il Regolamento di Condominio prevede una serie di norme che dettano i comportamenti che ciascun condomino deve adoperare per vivere in comunione con gli altri. Ovvero indica quali sono le parti comuni (lavatoio, ascensore, scale, pilastri, muri di confine, giardini …. ), come possono essere utilizzati (orari di riposo e dunque il divieto di utilizzo dei giardini condominiali), come vengono convocate le assemblee di condominio e quali sono i compiti dell’amministratore di condominio, la ripartizione delle spese condominiali ed il decoro comune e condominiale.

Il Regolamento si occupa soltanto delle parti comuni del condominio e non dei diritti individuali di ciascun condomino. Qualora si vogliano inserire delle norme che limitano i diritti dei singoli, è necessario che sia approvato all’unanimità oppure dinanzi al Notaio (es. le attività rumorose nelle singole unità immobiliari oppure il divieto di stendere dalla finestra, divieto di installare dei vasi sul balcone …).

3) Qual è il quorum necessario per approvare il Regolamento di Condominio?

L’art. 1138 c.c., 3 comma prevede la necessità di un quorum deliberativo pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, 2 comma).

4) Può essere impugnato il Regolamento di Condominio?

Si, può essere impugnato dinanzi all’autorità giudiziaria dai condomini che hanno partecipato all’assemblea di approvazione, purché dissenzienti, entro trenta giorni dalla delibera .

Per coloro che erano assenti all’assemblea, il termine dell’impugnazione decorre dal giorni in cui è stata loro comunicata la deliberazione.

In mancanza di impugnazione, il Regolamento validamente approvato nel corso dell’assemblea è valido anche per gli eredi e gli aventi causa dei singoli condomini (comodatario o il conduttore).

L’impugnazione riguarda la violazione di una legge o un grave pregiudizio alle parti comuni.

5) Regolamento di Condominio assembleare o contrattuale?

Il Regolamento assembleare è approvato in assemblea con il quorum di cui ai punti precedenti, contrattuale è approvato davanti al Notaio all’atto di acquisto dell’immobile (solitamente redatto sin dall’origine dell’edificio, ovvero dal costruttore).

Contrasto tra le norme contenute nel regolamento e le leggi in vigore.

In linea generale le norme del regolamento (approvato all’unanimità o di natura contrattuale) prevalgono sulle norme di legge, purché non vi siano deroghe a norme imperative o inderogabili.

A titolo esemplificativo e non esaustivo:

Il regolamento non può contrastare con le norme del codice civile relative la rinuncia ai diritti sulle cose comuni, il divieto di possedere animali domestici, l’indivisibilità delle cose comuni, le innovazioni, nomina e revoca amministratore di condominio, obblighi dell’amministratore, dissenso dei condomini alle liti condominiali, la validità delle assemblee compresa la loro impugnazione.

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