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Usucapione ordinaria e acquisto proprietà

Cos’è l’usucapione? Come funziona l’usucapione?

L’usucapione è uno dei modi attraverso cui si può diventare proprietari di un bene.

Se si possiede in modo pacifico, continuo e pubblico un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo (venti anni per i diritti reali su beni immobili, c.d. usucapione ordinaria, art. 1158 cod. civ.)., si può diventare proprietari del bene, senza bisogno di un accordo con il legittimo proprietario.

L’usucapione ordinaria richiede il decorso di 20 anni per gli immobili e 10 anni per i mobili, ma in casi specifici il possesso necessario ad usucapire può protrarsi per un periodo di tempo inferiore.

Quali sono i requisiti dell’usucapione?

Per poter introdurre una causa di usucapione è necessario provare il possesso degli immobili, ossia è necessario che ci sia, una situazione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto da parte degli altri eventuali proprietari e, dall’altro, la prolungata signoria di fatto sulla cosa.

Il possesso deve continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico.

Con l’istituto della usucapione, il legislatore ha predisposto uno strumento a tutela di colui che esercita di fatto un potere sulla cosa corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena.

I due requisiti indispensabili perché si compia l’usucapione sono il possesso in senso tecnico da parte di chi non è titolare del diritto corrispondente, e la durata dello stesso per un certo tempo stabilita dalla legge, entrambi accompagnati dall’ animus rem sibi habendi, inteso come la convinzione di esercitare un potere come se si fosse titolari del corrispondente diritto, la cui sussistenza non è esclusa dalla consapevolezza del possessore di non essere il titolare del diritto che si vuole usucapire.

Per possesso deve intendersi, come qualificato dall’art.1140 cod. civ., dunque, il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

Ai fini dell’acquisto della proprietà per usucapione, dunque, il possessore deve esplicare con pienezza, esclusività e continuità il potere di fatto corrispondente all’esercizio del relativo diritto, manifestando – con il puntuale compimento di atti conformi alla qualità e alla destinazione della cosa secondo la sua specifica natura – un comportamento rivelatore anche all’esterno di una indiscussa e piena signoria di fatto su di essa contrapposta all’inerzia di eventuali proprietari.

Importanti principi per chi vuole proporre azione di usucapione sono:

  • principio della presunzione del possesso intermedio: ai sensi dell’art.1142 cod. civ., il possessore attuale che ha posseduto in tempo più remoto, si presume che abbia posseduto anche in tempo intermedio;
  • regola dell’accessione al possesso, ex art. 1146 cod. civ., consistente nella possibilità per il possessore usucapiente di aggiungere al proprio il tempo del possesso, sul medesimo bene, del suo dante causa. Questa presunzione, nell’ipotesi di usucapione, comporta l’inversione dell’onere della prova, non essendo il possessore tenuto a dimostrare la continuità del possesso, ma è onere della controparte provare l’intervenuta interruzione.

In presenza dei requisiti di cui sopra si potrà agire in giudizio ed ottenere una sentenza di accertamento del proprio diritto.

Prima di rivolgersi ad un Tribunale, a pena di improcedibilità, deve essere esperita la procedura di mediazione obbligatoria dinanzi ad un organismo di mediazione accreditato dal Ministero di Giustizia.

L’organismo di mediazione ascolterà le parti interessate.

L’esito della mediazione può essere:

  1. positivo, quando si riesce a raggiungere un accordo. Nel caso di esito positivo l’accordo dovrà essere formalizzato dinanzi ad un notaio. ;
  2. negativo, quando non si raggiunge alcun accordo perché non si è raggiunta un’intesa o perché non si siano presentate tutte le parti, vi sarà un verbale negativo di mediazione. Questo sarà allegato al fascicolo dei documenti da depositare presso il Tribunale quando si avvia l’azione giudiziaria.

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