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Come si nomina l’amministratore in un condominio minimo?

Il contenzioso legato alle questioni condominiali rappresenta circa un terzo del contenzioso civile e paralizza l’attività dei Tribunali.

Mentre per i condomini con più di 8 persone è obbligatoria la nomina dell’amministratore che, spesso, funge da parafulmine nelle diatribe tra i condomini, la questione si complica nel caso del condominio minimo o anche piccolo condominio.

Il condominio minimo è un condominio costituito da un numero minimo di 2 fino a un numero massimo di 8 unità e non necessita obbligatoriamente della nomina di un amministratore. Tuttavia non è proibito ai proprietari di provvedere in tal senso, essendo loro riconosciuta tale facoltà.

In tali casi, per la nomina dell’amministratore (cfr. Cass., ord. n. 16377 del 30 luglio 2020) è necessaria l’unanimità non potendosi ricorre al criterio maggioritario.

Il ricorso al giudice per la nomina dell’amministratore nel condominio minimo

La richiesta unanimità determina spesso la paralisi della gestione delle cose comuni con conseguente paralisi di ogni decisione rilevante per il condominio e con conseguente insorgenza di dissidi e controversie tra i condomini del Condominio minimo.

In ordine a tali ipotesi, il codice civile fornisce un supporto stabilendo all’art. 1105 che se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria.

Dunque, se l’unanimità necessaria per la nomina dell’amministratore non viene raggiunta, ciascuno dei condòmini che costituiscono il condominio minimo ha la facoltà di rivolgersi al Tribunale affinché provveda con la nomina dell’amministratore.

Nell’ipotesi in cui il piccolo condominio sia senza amministratore, ciascun condomino ha la facoltà di convocare l’assemblea (art. 66, comma II disp. att. c.c.), al fine di procedere alla sua nomina.

Qualora l’assemblea voti sfavorevolmente, a differenza di quanto è stabilito nei condomini con almeno otto partecipanti, non è previsto il ricorso all’Autorità giudiziaria.

Nei condomini con più di otto condomini invece, ai sensi dell’art. 1129 cod. civ., “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.

Nei condomini piccoli, invece, ai sensi dell’art. 1105 cod. civ., l’amministratore può essere nominato dall’Autorità giudiziaria, su istanza di un condomino, nei casi tassativamente individuato ossia:

  • quando i condòmini non adottano i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune;
  • quando non si forma una maggioranza;
  • quando le deliberazioni adottate non vengono eseguite.

Si tratta di casi riconducibili a situazioni di inerzia assoluta in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune.

Ciascun condomino ha la facoltà (non l’obbligo) dunque di ricorrere all’autorità giudiziaria e dovrà provare a sostegno della propria domanda l’inerzia o il blocco dell’assemblea ovvero in ogni caso la necessità della nomina di un amministratore, necessità determinata dall’impossibilità di attuare una gestione non formale o concordata a causa della complessità della gestione del condominio. o dei rapporti sottesi.

Se hai necessità di una consulenza in materia di diritto condominiale o necessità di ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere la nomina di un amministratore esitare a contattarci.

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