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8 Motivi per cui rivolgersi ad un avvocato prima di firmare una proposta di acquisto tramite agenzia immobiliare.

1.      Quali sono i rischi di firmare una proposta di acquisto tramite agenzia immobiliare?

La proposta d’acquisto vincola le parti al momento della sottoscrizione. L’acquirente una volta sottoscritta la proposta è vincolato per quanto nella stessa previsto per un determinato periodo tempo, mentre il venditore durante quel lasso temporale ha la facoltà di valutare anche altre offerte riservandosi di accettare o meno l’offerta. Se accettata e pertanto sottoscritta anche dal venditore, la proposta di acquisto casa si converte automaticamente in un contratto preliminare (spesso molto scarno). Pertanto è opportuno specificare nella proposta che l’accettazione non comporta la stipula automatica di un contratto preliminare riservandosi di firmare, con l’assistenza dell’avvocato, un nuovo contratto più specifico e articolato (soprattutto per le garanzie del venditore) che sostituisce il modulo prestampato.

2.      La proposta di acquisto predisposta dall’agenzia può essere modificata?

La proposta di acquisto è, generalmente predisposta su moduli standard predisposti unilateralmente dall’agenzia immobiliare e depositati presso la Camera di Commercio, alle quali il cliente si limita ad aderire spesso, con la specifica approvazione di clausole vessatorie (ad esempio clausole di esclusiva, clausole penali, rimborso spese ecc.), senza che, in realtà, si svolga alcuna trattativa tra mediatore e cliente. Pertanto, prima di sottoscrivere una proposta è opportuno farsi inviare preventivamente il modello dall’agenzia e far verificare che sia regolare, ossia che non contenga alcuna clausola vessatoria, specialmente alla luce della disciplina dettata dall’art. 33 del Codice del Consumo anche relativamente alla durata dell’irrevocabilità, l’importo della caparra, il diritto alla provvigione. Il modello prestampato, spesso, offre maggiori garanzie al venditore ed è sempre opportuno, con l’ausilio dell’avvocato, adattarlo alle esigenze del cliente (ad esempio condizione del buon esito del mutuo, consegna dei documenti o che il proprietario provveda a eventuali sanatorie per piccoli abusi prima del definitivo). Infatti, le clausole aggiunte al modulo, come previsto dall’art. 1342 del codice civile, prevalgono su quelle contenute sul modulo standard. La mancanza di specifiche condizioni sospensive determina il diritto dell’agenzia immobiliare a pretendere le provvigioni.

3.      Quali documenti devono essere consegnati dall’agenzia immobiliare?

L’agenzia immobiliare è tenuta a fornire tutti i documenti necessari a consentire all’acquirente di accertarsi delle condizioni effettive dell’immobile e di proprietà.

Innanzitutto, copia dell’atto di acquisto (o la dichiarazione di successione e i relativi documenti), la planimetria catastale (evidenziando eventuali difformità rispetto allo stato di fatto), provvedimenti edilizi/urbanistici, regolamento di condominio.

4.      Quali documenti è opportuno richiedere all’agenzia immobiliare e al proprietario?

Prima della sottoscrizione della proposta è opportuno richiedere anche la documentazione tecnica e urbanistica dell’immobile (planimetria, visura catastale, certificato di agibilità, certificato degli impianti, prestazione energetica), attestazione della posizione debitoria del venditore da parte dell’amministratore di condominio

Se l’immobile è gravato da mutuo, copia del contratto di mutuo, ricevuta del versamento di estinzione del mutuo o impegno all’estinzione entro la data del definitivo o contestualmente.

5.      Quali verifiche devono essere fatte prima di sottoscrivere una proposta di acquisto?

Anche se l’agenzia immobiliare è tenuta a fornire una corretta informazione, che “lo obbliga a comunicare le circostanze a lui note, o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore stesso, non può fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato. Al fine di valutare l’effettiva convenienza e sicurezza dell’operazione (senza affidarsi esclusivamente alle informazioni e la documentazione fornita dall’agenzia immobiliare e dal venditore), è opportuno procedere ad una preventiva verifica dei documenti dell’immobile per accertare non solo l’effettiva proprietà del bene e che non ci siano rischi che un terzo possa impugnare la vendita, ma anche che non siano presenti obbligazioni (magari poco chiare) che verrebbero trasferite all’acquirente.

Se, ad esempio, l’immobile si trova in condominio, con l’assistenza dell’avvocato è possibile verificare se il regolamento di condominio contiene o meno limitazioni all’uso delle singole unità abitative (esempio servitù di passaggio) o gravami di cui non si è informati e controllare i verbali di assemblea ordinaria e straordinaria, inesistenza di cause condominiali (che può comportare costi imprevisti).

6.      Alla firma della proposta devo pagare la provvigione all’agenzia immobiliare?

Il diritto alla provvigione da parte dell’agenzia immobiliare, matura al momento della conclusione dell’affare.

L’affare deve considerarsi concluso ogni qualvolta le parti (venditore e acquirente dopo essere state messe in comunicazione ad opera del mediatore, perfezionino tra loro un vero e proprio negozio giuridico. Il vincolo giuridico determinato dall’accettazione della proposta d’acquisto da parte del venditore fa maturare il diritto alla provvigione.

Se, però, le parti hanno raggiunto un accordo di massima, ma non abbiano provveduto a stipulare un qualche contratto – anche preliminare -, l’affare non potrà dirsi concluso. In tal caso, ovviamente, il mediatore non avrà ancora maturato il diritto alla provvigione.

7.      Che cosa comporta consegnare l’assegno all’agenzia immobiliare?

Al momento della sottoscrizione della proposta si consegna all’agenzia immobiliare in deposito fiduciario un assegno che deve essere intestato esclusivamente al proprietario e mai all’agenzia immobiliare. L’avvocato può verificare che nella proposta o in un documento separato sia specificato chi riceve in custodia l’assegno, indicando anche l’immobile, il proprietario e la data di sottoscrizione, in quale caso l’assegno sarà consegnato al proprietario e quando e in quale caso sarà restituito e il termine entro cui l’agenzia è tenuta a farlo, nonché riferimenti a eventuali clausole della proposta (ad esempio se sono presenti condizioni sospensive o risolutive).

8.      Finanziamenti tramite agenzia. Quali sono i rischi?

Nel caso in cui l’agenzia immobiliare, offra un servizio aggiuntivo di finanziamento, a fronte di agevolazioni sulle garanzie e dilazioni di pagamento, è opportuno che venga effettuata una preventiva valutazione delle condizioni del finanziamento e non affidarsi esclusivamente alla stima del valore commerciale fatta dall’agenzia, spesso sopravvalutata per lucrare sulle provvigioni, senza tenere conto di eventuali costi di ristrutturazione.

 

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